Gepubliceerd op: 21-05-2025
‘Bent u bekend met ons concept?’
Je kan geen dag in de bouw werken of je hoort wel iets over ‘woningconcepten’. Het zijn er inmiddels ook wel erg veel: in het rapport ‘Woningconcepten en hun prestaties’(1) uit oktober 2024 tref ik er meer dan 45 aan. Wat al die woningconcepten moeten brengen? Meestal beloven ze dé oplossing te zijn voor de woningcrisis. Maar maken zij die belofte waar?
Beloftes
“Komende jaren gaat het kopen van woningen steeds meer lijken op het kopen van auto’s. Je zoekt er een uit die goed bij je situatie en wensen past en hij rolt op het afgesproken moment van de band”, zo luidt de flaptekst van het genoemde rapport. Het rapport doet meerdere beloftes: een woning neerzetten ‘ging nog nooit zo snel’, de kwaliteit is hoog en de milieu-impact minimaal. Omdat ze spreken over woningen die ‘van de band rollen’, lijkt de focus te liggen op industriële woningen.
Maar een woningconcept is veel breder dan dat: als je even nadenkt over een woning voordat je start met bouwen, dan is het wat mij betreft al een concept. Ik check hoe het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB) erover denkt en vind al snel hun definitie: “Het werken vanuit herhaalbare, innovatieve, integrale en flexibele bouwoplossingen, die per project kunnen inspelen op de eigenheid van de bewoners, de locatie en de opdrachtgever. De oplossing is ontwikkeld, ontworpen en geëngineerd door de aanbieder van het concept, samen met partijen uit de toeleverende industrie.” Breed dus, en geen onderscheid tussen bouwen in de fabriek of op de bouwplaats. De belofte die het NCB doet is effectiever en efficiënter werken, dankzij standaardisatie van het bouwproces. Standaardisatie leidt tot minder fouten en lagere kosten, wat betaalbaar wonen weer haalbaar moet maken.
Aandeel industriële woningen op totale woningnieuwbouw
Terug naar de industriële woningen. Erg snel lijkt het nog niet te gaan met het oplossen van de woningcrisis. In schril contrast met het aantal woningconcepten staat het aantal woningen dat daadwerkelijk vanuit de fabrieken wordt opgeleverd. In 2024 waren dat 14.300 woningen, dat is 21 procent van het totale aantal nieuwbouwwoningen(2).
Nu zijn het vooral verwachtingen die bepalen of een marktaandeel van 21 procent meevalt of tegenvalt. Wat wij vanuit Buildsight in de praktijk zien, op de bouwplaatsen die we dagelijks bezoeken, is dat traditionele bouw nog altijd een belangrijk aandeel heeft. Zelfs aannemers met een eigen woningfabriek bouwen nog op grote schaal traditioneel. Traditionele woningconcepten – excusez le mot – lijken nog altijd het beste aan te sluiten bij de behoeften in de markt.
Fancy namen
Waar ik me over verbaas, is dat er elk jaar méér aanbieders en méér woningtypen bijkomen. Allemaal voorzien van fancy namen: Fijn Wonen, Premodu, Slimm, ModuFair, Sheltr, Da Vinci Green, Nerf, Noest, Haybarn of Leef!WEL. En allemaal betreden ze de markt met stevige ambities. Maar welke merknaam het nieuwe woningconcept ook draagt, keer op keer blijken de ambities moeilijk te halen. De marketingmachines draaien op volle toeren: “Bent u al bekend met ons concept?” zo vragen de campagne-uitingen allervriendelijkst. Soms denk ik een moment dat ik in een restaurant zit en de ober deze vraag hoor stellen – ja, ik ben bekend met jullie concept: eerst breng jij de menukaart en dan kies ik iets uit. Je komt terug en vraagt wat het mag zijn. Ik bestel iets en jij komt het brengen en straks vraag ik de rekening. Al moet ik tegenwoordig vaak eerst een monoloog uitzitten met uitleg over ‘shared dining’, lokale ingrediënten en mooie gerechten geïnspireerd op het seizoen, geïnspireerd op zomers in Bretagne of geïnspireerd op de Italiaanse keuken maar met een eigen, unieke stijl. En ja, ik ben ook bekend met het concept van woningconcepten, want de markt wordt overspoeld met meer van hetzelfde. De focus ligt op grondgebonden eengezinswoningen, terwijl meer dan de helft van de nieuwe woningen appartementen zijn. Wat moeten we toch met al die fabrieken die allemaal op volle capaciteit willen draaien?
Opnieuw hoge verwachtingen…
Op LinkedIn las ik dat Marjet Rutten – jarenlang de drijvende kracht achter de jaarlijkse rapportage ‘Woningconcepten en hun prestaties’ – onlangs het stokje heeft doorgegeven aan adviesbureau Roland Berger. Vorige maand verscheen het eerste rapport van Roland Berger. Opnieuw staan daarin hoge verwachtingen. Ik citeer uit het voorwoord: “De radar van Roland Berger voor prefabwoningen, voortbouwend op jarenlang werk van Marjet Rutten, zal de sector en zijn ontwikkeling blijven volgen. Onze nieuwste bevindingen wijzen erop dat, zelfs met de korte stagnatie in het productieaandeel in 2024, de sector op koers ligt om 50% van de nieuwbouwwoningen in 2030 te realiseren.” Wat is toch de zin van deze metingen?
… maar elk jaar meer aanbieders lijkt niet te werken
Ik ben voorstander van prefabricage en industrialisatie. Moderne industriële woningen scoren bijvoorbeeld goed op circulariteit en ze bestaan voor een bovengemiddeld aandeel uit biobased materiaal, niet onbelangrijk gezien de ambities die het Rijk heeft vastgelegd in de Nationale Aanpak Biobased Bouwen (NABB). Maar ik vraag mij af of zoveel verschillende aanbieders de oplossing gaat zijn voor de woningcrisis. Naar mijn verwachting blijven er maar een tiental over. Wie? Geen idee, maar elk jaar meer aanbieders lijkt in ieder geval niet te werken.
Betere jaren voor de woningbouw
Voor de hele woningnieuwbouw was 2024 een zwak jaar. We verwachten op basis van de Buildsight-cijfers dat 2025 een beter jaar wordt, met een productie van 69.500 woningen. Dat zullen vrijwel allemaal woningconcepten zijn, want zomaar een woning bouwen zonder daar vooraf over na te denken, dat gebeurt gelukkig niet vaak. Ook zullen er een aantal industriële woningen tussen zitten. Dat maakt me niet uit. Maar doe me een plezier, richt de blik eens meer op appartementenbouw en sla alsjeblieft de heisessie ‘merknaam verzinnen’ over.
Michel van Eekert
Directeur Buildsight
Lees meer over de stand van de woningnieuwbouw >>
Lees meer over de monitor van de Nationale Aanpak Biobased Bouwen (NABB) >>
(1) ‘Woningconcepten en hun prestaties’ is een uitgave van Building Balance, Netwerk Conceptueel Bouwen, City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen, Cirkelstad en Platform PREFAB
(2) Bron: ‘Prefab homes radar 2024’, Roland Berger BV, Amsterdam, maart 2025
Op de hoogte blijven?
Benieuwd naar meer artikelen, podcasts of marktonderzoeken vanuit Buildsight?
Volg ons dan op LinkedIn of neem contact voor de mogelijkheden.
