In de oorzaak van de woningnood zit ook de oplossing verborgen

Wat is er misgegaan op de woningmarkt in Nederland? En hoe komen we er weer uit? Het goede nieuws is dat de oplossing voor de woningnood niet hoeft te worden uitgevonden. Die is er namelijk al.

Het antwoord ligt min of meer voor het oprapen in de geschiedenis van ons eigen land, in de jaren tachtig. Ik vertel vaker over die periode, en ik merk dat er in de zalen waar ik kom steeds meer mensen zitten die die periode niet bewust hebben meegemaakt, of zelfs nog niet geboren waren toen die geschiedenis begon.

Hoe heeft het zo ver kunnen komen?

Voor de oorzaak van de huidige woningnood is één moment in de geschiedenis aan te wijzen. Of preciezer: één document. Het is een dun boekje, verschenen in 1988, waarvan de saaie titel niet doet vermoeden hoe invloedrijk het zou worden.​ De ‘Ontwerp nota volkshuisvesting in de jaren negentig’ is de tekst waarmee het allemaal begon. Het leidde tot het afschaffen van subsidies voor woningcorporaties, waardoor die minder gingen bouwen. Het leidde tot het ontstaan van de vrijehuursector, met hoge huren. Het leidde tot een verschuiving van huursector naar eigenwoningbezit.​

De liberalisering van het woonbeleid heeft tot een groot tekort aan betaalbare woningen geleid.​

In de nota stond ook dat betaalbare huurwoningen ten goede moeten komen aan de mensen die ze het hardst nodig hebben. Dat was nieuw: er was tot dan toe nergens vastgelegd wie een corporatiewoning mocht huren, en wie niet. Maar hoe bepaal je wie een woning het hardst nodig heeft? Het leidde tot jarenlang gesteggel. Pas in 2015 wijzigde minister Stef Blok de Woningwet en stelde daarin een harde inkomensgrens voor nieuwe huurders van sociale huurwoningen. In 2023 lag die grens op 44.000 euro bruto per jaar.

Ondertussen had Blok nog iets anders veranderd: in 2013 voerde hij de verhuurderheffing in, een hoge belasting voor verhuurders van sociale huurwoningen. Die kostte de woningcorporaties in totaal zo’n 12 miljard euro. ​Het gevolg was dat de nieuwbouw van sociale huurwoningen halveerde.

Parallellen met andere Europese landen

Ook in het buitenland zien we dezelfde oorzaak-gevolgreactie. Zo schreef De Volkskrant op 15 januari 2025 dat Spanje zo’n half miljoen woningen tekortkomt om iedereen van een dak boven zijn hoofd te voorzien. Premier Sanchez wil flink meer sociale huurwoningen gaan bouwen, om te beginnen op 200 hectare braakliggende staatsgrond. Een andere maatregel is de belasting voor buitenlandse investeerders verhogen tot wel 100 procent, waardoor zij dubbel zoveel betalen als een Spanjaard. Ook van de situatie in Oostenrijk kunnen we leren. Afgelopen week luisterde ik naar een podcast waarin Heimo Scheuch, de CEO van Wienerberger, werd geïnterviewd. Net als in Nederland ligt ook in Oostenrijk de nieuwbouwproductie momenteel historisch laag. Scheuch vertelde wat het land in zijn ogen nodig heeft: “Het is belangrijk dat we plannen maken voor de lange termijn, net zoals we dat in het bedrijfsleven doen. Woningbouw kun je niet voor één of twee jaar plannen, woningbouw moet je verder vooruit plannen, minstens voor tien jaar.” En daar horen investeringen bij: “Investeren in de toekomst is van groot belang als we niet verder achterop willen raken, zoals we de afgelopen jaren hebben gedaan.”

Woningbouw kun je niet voor één of twee jaar plannen, woningbouw moet je verder vooruit plannen, minstens voor tien jaar.

Ook wat belastingen en regelgeving betreft lijkt Oostenrijk op Nederland: “De afgelopen tien jaar is er veel gesproken over het groener maken van het belastingstelsel en het verlichten van de lasten op veel gebieden, maar helaas is dat allemaal niet gebeurd”, aldus Scheuch.

Hoe nu verder?

In de jaren tachtig werden er in Nederland veel meer dan 100.000 nieuwe woningen per jaar gebouwd. Waarom lukte het toen wel? Dat kwam doordat de overheid fors in volkshuisvesting investeerde: in 1987 kostten de subsidies voor woningbouw de overheid zo’n 14 miljard gulden, pakweg 8 procent van de gehele rijksbegroting, ongeveer evenveel als het begrotingstekort dat jaar.

Het antwoord op de woningnood

Met het programma STOER (Schrappen van Tegenstrijdige of Overbodige Eisen en Regelgeving) pakt woonminister Mona Keijzer alvast één knelpunt aan: de veelheid aan regels. Maar het echte probleem ligt bij het woonbeleid: het is de liberalisering van het woonbeleid die tot het grote tekort aan betaalbare woningen heeft geleid. Alleen deliberalisering zal het tij keren: de overheid zal bereid moeten zijn de koers te wijzigen naar een socialer beleid waarin sociale woningbouw de ruimte krijgt. Dat brengt investeringen met zich mee: gemeenten en corporaties schatten dat er jaarlijks 3 tot 5 miljard euro nodig is om voldoende woningen te kunnen bouwen.

Het woord STOER heeft wel de associatie met daadkracht, maar het woonbeleid radicaal omgooien: dat zou pas echt daadkrachtig zijn.

Michel van Eekert
Directeur Buildsight

Cijfers over de woningmarkt

    • In 2024 zijn er circa 4 miljoen huishoudens die op basis van hun inkomen tot de corporatiedoelgroep gerekend worden. Dit betreft bijna de helft van alle huishoudens (47%)
    • Nieuwbouwproductie: 2024 was met 63.250 nieuwe woningen een dieptepunt
    • Gemeenten en corporaties schatten dat er jaarlijks 3 tot 5 miljard euro nodig is om voldoende woningen te kunnen bouwen

Bronnen