Huurregulering: wat doet dat met de woningmarkt?

Beleggers en verhuurders waarschuwden voor krimp van de huurmarkt door een ‘verkoopgolf’ van huurwoningen. Woningbeleggers hebben te maken met een stapeling van ongunstige ontwikkelingen: de overdrachtsbelasting is omhoog gegaan, de hypotheekrente is gestegen en de opkoopbescherming is ingevoerd. Als ze door huurregulering nu ook de huurprijzen nog moeten verlagen, dan zou het niet meer lonend zijn om woningen te verhuren. Alleen al het vooruitzicht van de komst van de wet zou leiden tot de verkoop van huurwoningen. Vastgoed Belang, de belangenvereniging van particuliere verhuurders, zegt dat de verkoop al aan de gang is. Woningverhuursite Pararius ziet dezelfde trend.

“Terwijl beleggers waarschuwden dat de huurmarkt zou krimpen, blijkt nu dat de huurwoningenvoorraad juist is toegenomen.”

Het Kadaster analyseerde de verhuurmarkt, bekeek de trends en komt tot andere conclusies. Het Kadaster kijkt niet alleen naar verhuurders die bij Pararius zijn aangesloten, maar naar de hele verhuurmarkt. Daaruit blijkt dat investeerders in 2023 juist minder woningen verkochten dan in 2022. Maar omdat ze ook veel minder woningen aankochten, zijn er in 2023 per saldo wel meer verkocht dan aangekocht. Toch betekent dat niet dat het totale aantal huurwoningen is afgenomen: bij alle typen verhuurders – van klein tot groot – ziet het Kadaster de huurwoningenvoorraad juist nog steeds toenemen. Er komen huurwoningen bij door bijvoorbeeld nieuwbouw en transformatiewoningen en door mensen die verhuizen en hun oude woning aanhouden om te verhuren. Hierdoor worden de verkopen meer dan gecompenseerd. Beleggers die hun pand wel verkopen, verkopen bovendien vaak aan andere beleggers, waarmee de woningen onderdeel blijven van de huurmarkt. Van een verkoopgolf zoals die werd gevreesd, is vooralsnog dus geen sprake.

De zorg van de Raad van State lag vooral bij het mogelijk stilvallen van de bouw van nieuwe huurwoningen. In het wetsvoorstel zijn aanpassingen gedaan om nieuwbouw aantrekkelijk te houden, zoals de nieuwbouwopslag van 10 procent voor middenhuurwoningen met start-bouw voor 1 januari 2026. Ook is het woningwaarderingsstelsel gemoderniseerd, met meer punten voor goede energielabels en ruimte voor een jaarlijkse huurprijsverhoging.

Uit de nieuwbouwcijfers van Buildsight blijkt dat de bouw van nieuwe huurwoningen niet is stilgevallen en we zien ook geen tekenen dat deze gaat stilvallen. In 2023 groeide de woningproductie in de huursector met 13 procent ten opzichte van het jaar ervoor, al is het wel zo dat de corporaties verantwoordelijk zijn voor deze groei en niet de particuliere sector. Onze verwachting is dat de productie van huurwoningen ook in 2024 kan blijven groeien en in 2025 op hoog niveau zal blijven. De Jonge heeft geluisterd naar de kritiek en het wetsvoorstel ‘Betaalbare huur’ aangepast. In het nieuwsbericht schrijft de Rijksoverheid nadrukkelijk: “De wet is zodanig vormgegeven dat ook investeringen in de middenhuur blijven lonen.” Als de Tweede Kamer akkoord gaat, wordt de wet ingevoerd op 1 juli 2024.

Michel van Eekert
Directeur Buildsight