Mismatch tussen woningen en bewoners

De relevantie van die vraag onderschrijft iedereen, maar de antwoorden liggen ver uiteen. Waar de een komt met de logisch klinkende oplossing ‘Bouw de woningen waar mensen om vragen!’, komt de ander met het advies ‘Kijk alsjeblieft vooruit!’

‘Bouw de woningen waar mensen om vragen!’

Friso de Zeeuw – eerder werkzaam als consultant bij BPD en als hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft – vindt dat de woonwensen van de mensen leidend moeten zijn: die willen een huis met een tuin, zo blijkt uit elk woononderzoek. Ondertussen ziet hij in de woningbouwplanning dat zo’n 70 procent van de nieuwbouw bestaat uit appartementen en 30 procent uit eengezinswoningen. Als je naar de woonwensen luistert, dan zou de verhouding 45 procent appartementen en 55 procent eengezinswoningen moeten zijn. Zijn conclusie luidt dan ook: we bouwen niet wat de mensen willen. Hij ergert zich eraan – zo blijkt uit zijn artikel in Binnenlands Bestuur – dat het driejaarlijkse Woononderzoek van de Rijksoverheid nauwelijks ingaat op de woonwensen en vooral focust op betaalbaarheid en duurzaamheid.

‘Kijk alsjeblieft vooruit!’

ABN AMRO draagt in haar rapport ‘Te veel eengezinswoningen voor te weinig gezinnen’ het andere standpunt uit. Hun marktonderzoekers constateren dat het aantal eengezinswoningen nu al twee keer zo groot is als het aantal gezinnen: in Nederland staan 5,2 miljoen eengezinswoningen (dat is 60 procent van de totale woonvoorraad), terwijl er maar 2,7 miljoen gezinnen zijn om die te bewonen. ABN AMRO voorspelt dat de onbalans de komende decennia alleen maar toeneemt omdat het aantal gezinnen nauwelijks nog groeit. En er staat nog iets te gebeuren: “Wanneer de ‘babyboomgeneratie’ overlijdt, komen bovendien veel eengezinswoningen vrij en dreigen leegstand en waardedalingen”, aldus het rapport. Deze generatie maakt de komende jaren ruim 900.000 van deze woningen vrij.

Zonder één nieuwe eengezinswoning bij te bouwen zal het overschot aan eengezinswoningen in 2050 al oplopen naar 2,2 miljoen. In dat licht is het toch wel enigszins verwonderlijk dat er nog eens minimaal 270.000 extra eengezinswoningen op de planning staan voor nieuwbouw.

Het type woningen dat bijgebouwd zou moeten worden, zijn eenpersoons- en ouderenwoningen, want dat past bij de bewoners van de toekomst. De bank roept dan ook op tot een koerswijziging van het woningbouwbeleid, waarin meer rekening wordt gehouden met deze ontwikkelingen.

Piek in vergunningen juni

In juni schiet het aantal vergunde woningen omhoog naar 29.600. Waarschijnlijk gaat het om een incidentele piek, aangezet door de nieuwe werkwijze van netwerkbeheerders die per 1 juli is ingegaan en waarmee de voorrang voor woningen om een aansluiting op het elektriciteitsnet te krijgen vervalt. Aan de verhouding eengezinswoningen (een derde) en appartementen (twee derde) verandert er niets.

Creatievere oplossingen nodig

Wij horen in de markt ook de geluiden dat appartementen slecht verkopen. Kijk bijvoorbeeld naar woontoren Het Hoofdkwartier in Rotterdam met 48 appartementen: de verkoop startte in februari, maar nog steeds staan er volop te koop. De appartementen zijn dan ook superklein (zo’n 50 m2) en duur (prijsklasse 295.000 tot 375.000 euro) en ze staan op een onaantrekkelijke locatie (geen woonomgeving). Het sluit duidelijk niet aan bij de woonwensen van de woningzoekers van vandaag. Het is ook nogal kort door de bocht om alle eenpersoonshuishoudens in kleine appartementen te willen huisvesten. In de echte wereld bestaan veel nuances van eenpersoonshuishoudens, met latrelaties of kinderen die er een deel van de tijd zijn. De markt zal zich moeten aanpassen en mag best met wat creatievere oplossingen komen, denk aan gestapelde bouw met meer woonkwaliteit, compacte grondgebonden woningen of patiowoningen. Wat we nodig hebben zijn nieuwe wijken waar mensen willen wonen, nu en in de toekomst.

Michel van Eekert
Directeur Buildsight